绿城今年将新增2500亿元土地货值 力争将绿城管理港股上市

3月23日，在绿城中国2019年业绩线上发布会上，绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向外界传达了几个重要信息。

总结来看，第一，抓好投资、关注利润和保证现金流安全是2020年的重中之重；第二，未来5年，绿城在规模上将会以保底每年15%以上的增长速度前行，预计2025年规模将超过5000亿元，其中重资产投资板块超过3500亿元，轻资产代建业务规模超过1500亿元；第三，仍坚守产品和服务为核心价值观，在轻资产代建业务板块和“绿城＋”两大板块发力，今年力争将绿城管理送上香港资本市场，有可能将“绿城＋”这个生活服务平台独立出来，经过一段时间培育创新，以数百亿元为基础的收入发展，未来向资本市场发起冲击，成为绿城中国下一个大的利润增长极。

抓好投资聚焦利润

根据绿城中国财报披露，2019年，公司年度收入人民币615.93亿元，实现除税前利润人民币99.53亿元，同比分别增长2.1%和25.9%；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%；毛利率达25.4%，同比增长2.6%；总合同销售金额约人民币2018亿元，同比增长达29%，其中，投资项目合同销售金额约人民币1354亿元；总体销售回款率维持在87%的高水平，现金回流加快。

“在财务上今年聚焦利润，今年结转的项目多集中于2016年至2017年拿的地，在有限程度上提升利润，比如关注在限价情况下的利润表现，这是我们下一步工作的关注要点。”张亚东表示，过去不能改变最为痛苦，这些项目在拿地时并未限价，销售时限价后，有部分项目亏损。2020年，在绿城风控体系方面，绿城将关注投资前的风险识别和投资后的管控。

在土地储备方面，截至2019年12月31日，公司共有土地储备项目142个（包括在建及待建），总建筑面积约3873万平方米，总可售货值约人民币5960亿元，一、二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

值得关注的是，今年前两个月，绿城在投资方面发力，进账约600亿元土地储备货值，对于这些新增项目的利润测算标准，绿城中国执行董事、执行总裁周连营在接受《证券日报》记者采访时表示，“在投资扩展中，预计今年拿的项目税后净利润达10%以上，但这不是常态化投拓利润测算指标，会根据布局的重点城市和项目本身调整内部收益率测算指标。”

双2500亿元目标大概率实现

2020年，时值绿城中国创立25周年。这一年张亚东定下的两个目标，一是实现2500亿元销售目标，二是完成新增土地货值达2500亿元。目前来看，这两个目标并未动摇。张亚东表示，“受疫情影响，上半年对房地产市场的影响较大，未来要看境外疫情的解决情况，但现在我们依然按照这个目标努力争取。”

张亚东进一步解释了制定这两个目标的操作逻辑，截至目前，绿城2020年可售货值约为3600亿元，按照去年68%去化率来看，即可实现2500亿元销售。在此基础上，绿城开年已拿到约600亿元土地货值，今年计划30%-40%将转化为可售货值，因为实现销售目标是大概率事件。

“以前在投资方面绿城遇到了问题与困难，以及投资不均衡问题，展示出来了业绩就是投资问题的集中反映，这也将是各项工作的重中之重。”张亚东表示，若完成2500亿元新增货值，希望当年可以转化30%-40%。

而在张亚东较为看重的人均效能方面，2019年，绿城积极落实营销项目群管理，降费增效，人均销售金额提升至人民币8430万元，同比增长34%，营销费率同比下降18%。对此，张亚东表示，在2018年和2019年员工总量大致不变的情况下，规模扩张明显，绿城实施了项目群管控，将营销条线和其他条线打通，人均效能得到提升，从原来的行业中等偏下转变成现在的中等偏上。

至于关于分拆代建业务上市事宜，绿城中国执行总裁郭佳峰在接受《证券日报》记者采访时表示，绿城管理上市进度将根据联交所规定进行。管理集团若顺利上市将确立绿城中国代建板块的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展。分拆完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的附属公司，绿城中国仍将其所有资产、负债和收益表项目合并入账，可以支持绿城中国规模和利润增长。